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瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは❓🤔

2020年08月27日 ご購入前のマメ知識
こんにちわ【無料DE住宅仲介】です。😊


不動産売買の時に必ず出てくる「瑕疵担保責任」という言葉があります。


普段の生活においてあまりなじみのない言葉ではないでしょうか。😅


今回は「瑕疵担保責任」の意味と役割について説明していきたいと思います。😊


1.瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは❓





「担保責任」とは主に売買などの有償契約において、給付した目的物または権利が契約の内容に適合しない場合に、当事者間の公平を図る目的で、契約の一方当事者が負担する責任である。


※Wikipediaより抜粋しています。


少しわかりにくいので簡単な例で説明します。😅


売買には売主と買主がいます。


売主がお金を受領して買主が欲しいものをその対価として引渡します。


買主が受け取った目的物に不具合がありました。😰


その責任は売主が負わないといけませんよ。


これが当事者間の公平性ですね。😊


ただし、事前に不具合箇所が分かった上で購入したのであれば、「瑕疵担保責任」の対象外になります。


2.不動産における具体的な瑕疵(かし)とは❓





・建物に雨漏りしている箇所がある。


・建物自体が傾いている。


・シロアリなどの害虫による腐食箇所の被害がある。


・外壁や基礎に亀裂が生じている。


・地中埋設物(コンクリートがらや廃材等の産業廃棄物)


などなど、広範囲になります。


ここで注意が必要なのは「契約時にはわからなかった、または売主から知らされていなかった場合【これを隠れた瑕疵という】、その責任は売主が負う。」というものです。


契約時に事前にそういった不動産の欠陥を買主に通知し、それを買主が知った上で購入する場合は「瑕疵担保責任」の対象にはなりません。


契約時には「告知書」や「物件状況確認書」等で説明を受けます。😲


書面で確認したり通知することでトラブル回避にも役立ちます。😊


3.瑕疵担保責任の期間は❓



民法上では「瑕疵を知ったときから1年間」とされていますが、引渡しされたときから10年の経過によって消滅時効にかかります。


これは最高裁での判例ですので、この認識で問題ないと思います。😅


知った時から1年だとあまりにも売主が不利になりますので、公平性の観点から見ても妥当な感じですね。😊


ただし、一般的な中古物件や土地の売買の場合は、引渡しから3か月~6か月が多いです。😊


民法上の「知った時から」ではなく「引渡しから」が一般的になります。


例えば引渡日から3か月と契約書に記載していれば、4か月目で瑕疵が見つかっても責任の追及は出来ません。😢


4.売主が宅建業者の場合は❓





では、売主が宅建業者の場合はどうでしょうか❓🤔


この場合は宅建業法で期間の決まりがあります。


宅建業者にはより厳しい期間が設けられています。😅


引渡しの日から2年間は瑕疵担保責任を負う義務があります。


当然、宅建業者は不動産のプロですので一般の方が不利にならないように定められています。😊


契約の特約等で引渡しから2年以下の期間にすると無効になります。


しかも、より厳しい民法の規定が適用されます。😲


民法の期間は「瑕疵を知った時から1年間」ですので、半永久的に瑕疵担保責任を負わなくてはいけません。


5.瑕疵担保責任の免責





売主が宅建業者の場合は瑕疵担保責任の免責は出来ません。😅


売主が一般の方の場合は契約の特約として瑕疵担保責任を免責にも出来ます。😊


業者が売主の場合は規制や縛りが多いですね。


これは一般の方が不利にならないようにする為でもありますね。😊


6.まとめ





不動産の売買時には必ず出てきます。👨


売主の場合でも買主の場合でも重要な内容です。😅


期間や瑕疵担保自体の有無をしっかり確認しておきましょう。😊





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