中古マンションを購入❕案内（紹介）ができない物件の３つのワケ🤔
2020年12月07日
コラム
こんにちは。【無料ＤＥ住宅仲介】です。😊
当社では新築一戸建て（建売住宅）以外に中古マンションのご紹介もしています。
スーモやホームズ等のネット媒体で見つけた中古マンションをお問合せしていただくといった流れです。
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中古マンションはどこの不動産会社でも同じ物件が取り扱えると思っていませんか？
実は。。。
取り扱えない物件もあります。😓
基本的にはほとんどの中古マンションは、どこの不動産会社でも取り扱いが可能です。
何軒かに１軒、取り扱いできない物件があります。
それは特定の不動産会社でしか取り扱いができないからです。
当社にお問合せ頂いた物件の全てを案内はできないんです。
案内できない理由が３つほどあります。
中古マンションの購入を検討中の方は不動産流通に関しての内容です。
是非、参考にしてもらえたらと思います。😊
レインズという不動産業者だけが見ることができる専用サイトがあります。
レインズには新築一戸建て、中古マンション、土地、その他の不動産が登録されています。
当社は兵庫県にありますので、近畿レインズに加盟しています。
ちなみに全国ではエリア別に４つあります。
近畿レインズだけで約２７０００社の宅建業者が加盟しています。
スーモやホームズの物件を内覧してみたいというお問合せの物件は、まずレインズにて確認します。
レインズに登録されていれば登録している業者さんに確認を取ります。
他の業者さんで案内可能の物件は当社でも案内可能がほとんどです。😊
逆に当社で案内できない物件は他の業者さんでも案内できない場合が多いです。😓
複数の不動産業者で同じ物件を紹介されたことってないですか？
お家探しで複数の不動産業者を利用された方はそのような経験があると思います。
そうです。
どの不動産会社もレインズで調べているからです！
ではどのような仕組みでしょうか？
レインズに登録している物件は基本的にはどこの不動産会社でも取り扱いできます。
しかし販売中の中古マンションの全てがレインズに登録されているワケではないんです。
それは媒介契約の種類によります。
ちなみに媒介と仲介はイコールと思ってもらえればわかりやすいですね。
媒介契約には３つの種類があります。
ひとつずつ見ていきます。
一般媒介契約
売主さんは同時に複数の不動産会社に売却の依頼ができます。
また売主さんが自分で買主を見つけた場合は媒介契約をした不動産会社を通す必要はありません。
専任媒介契約
売主さんが売却を依頼できるのは１社のみです。
ただし売主さんが自分で買主を見つけた場合は一般媒介と同様に契約した不動産会社を通す必要はありません。
専属専任媒介契約
売主さんが売却をできるのは１社のみです。
売主さんが自分で買主を見つけても契約をした不動産会社を通さないといけません。
このように３つの媒介契約があり、それぞれに内容も異なってきます。
この３つの媒介契約にはそれぞれレインズ登録義務があります。
媒介契約とレインズ登録
●一般媒介契約：登録は任意。
●専任媒介契約：契約後、７日以内。
●専属専任媒介契約：契約後、５日以内。
これは、売主さんと契約を結んだ宅建業者の義務です。
では、どうして中古マンションでも案内が出来ない物件があるのかを見ていきます。
【中古マンションの案内ができないワケ１】
レインズのお話で見て頂きましたが、一般媒介はレインズへの登録は任意です。
不動産会社の気持ち一つですね。
実際は登録される物件もあれば、登録されない物件もあります。
つまり一般媒介の物件はレインズに登録されない場合、売主さんと媒介契約を結んだ不動産会社しか取り扱いできません。
なぜなら、、、
他の宅建業者に情報がまわらないからです。
専任媒介や専属専任媒介を結んでも５～７日間の登録までの時間があります。
その間は当然、物件の存在は他の宅建業者は知りません。
ちなみに、だまってレインズ登録しない業者も稀に存在します。
なぜ登録しないのか？
専任や専属専任媒介の場合、売主さんからはすでに手数料は確保できています。
自社で買主さんを見つけた場合は買主さんからの手数料も確保できます。
いわゆる手数料の両手報酬というやつです。
他の業者に情報を流さないので独占状態で販売できます。
売主・買主の両方から手数料をもらえるので、そのようなことがおこります。
売却の依頼をする売主さんはレインズの存在自体を知らない人がほとんどです。
自社だけで物件を取り扱うので、幅広く販売活動はできていません。
売主さんへの背信行為にあたりますね。
このような中古マンションは当然、他社はご紹介することができません。
【中古マンションの案内ができないワケ２】
次に物件の囲い込みを見ていきます。
これは以前、大手不動産会社で発覚し報道などで知っている方も多いと思います。
囲い込みとは専属専任、専任で物件を預かった不動産会社が自社でのみ取り扱いたいので、他社が案内を申込んでも断ったり商談中と言ったりして扱わせてくれないことです。
これも売主さんに対する背信行為といえます。
【中古マンションの案内ができないワケ３】
売主さんが業者の場合、マンションを買い取って再販することで利益を上げます。
マンションの買取情報をくれた不動産会社に対して、再販の際もその１社に販売を任せる場合が多々あります。
そのような物件では、販売を任された１社しか取り扱うことができません。
では、上記のように他の不動産会社が案内できない物件の場合はどうすればいいでしょうか？
時々、「内覧したい中古マンションがあるが他社では取り扱えないと言われました。」
このようなご相談をいただきます。
そのような中古マンションは当社でも取り扱いできないことがほとんどです。
内覧をしたい場合は直接、取り扱っている不動産会社に問い合わせる以外はありません。
多くの中古マンションの場合、どの不動産会社でも取扱いはできます。
しかし内覧できない、取り扱えない中古マンションも存在します。
全く同じ物件は他にはありません。
どうしても１社しか取り扱えない物件が欲しい場合は、直接問い合わせるのもアリかと思います。
当社でもお問合せいただいた物件の１割～２割は取り扱いできません。
お問合せいただいた物件がご紹介可能かどうかはスグにお調べ致します。
お問合せやご相談はお気軽に頂ければ幸いです。😊
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スーモやホームズ等のネット媒体で見つけた中古マンションをお問合せしていただくといった流れです。
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【中古マンションは、どこの不動産会社でも同じ物件が取り扱える❓】
中古マンションはどこの不動産会社でも同じ物件が取り扱えると思っていませんか？
実は。。。
取り扱えない物件もあります。😓
基本的にはほとんどの中古マンションは、どこの不動産会社でも取り扱いが可能です。
何軒かに１軒、取り扱いできない物件があります。
それは特定の不動産会社でしか取り扱いができないからです。
当社にお問合せ頂いた物件の全てを案内はできないんです。
案内できない理由が３つほどあります。
中古マンションの購入を検討中の方は不動産流通に関しての内容です。
是非、参考にしてもらえたらと思います。😊
１、レインズ（近畿レインズ）
レインズという不動産業者だけが見ることができる専用サイトがあります。
レインズには新築一戸建て、中古マンション、土地、その他の不動産が登録されています。
当社は兵庫県にありますので、近畿レインズに加盟しています。
ちなみに全国ではエリア別に４つあります。
近畿レインズだけで約２７０００社の宅建業者が加盟しています。
スーモやホームズの物件を内覧してみたいというお問合せの物件は、まずレインズにて確認します。
レインズに登録されていれば登録している業者さんに確認を取ります。
他の業者さんで案内可能の物件は当社でも案内可能がほとんどです。😊
逆に当社で案内できない物件は他の業者さんでも案内できない場合が多いです。😓
複数の不動産業者で同じ物件を紹介されたことってないですか？
お家探しで複数の不動産業者を利用された方はそのような経験があると思います。
そうです。
どの不動産会社もレインズで調べているからです！
ではどのような仕組みでしょうか？
２、中古マンションの媒介契約とレインズ登録
レインズに登録している物件は基本的にはどこの不動産会社でも取り扱いできます。
しかし販売中の中古マンションの全てがレインズに登録されているワケではないんです。
それは媒介契約の種類によります。
ちなみに媒介と仲介はイコールと思ってもらえればわかりやすいですね。
媒介契約には３つの種類があります。
ひとつずつ見ていきます。
一般媒介契約
売主さんは同時に複数の不動産会社に売却の依頼ができます。
また売主さんが自分で買主を見つけた場合は媒介契約をした不動産会社を通す必要はありません。
専任媒介契約
売主さんが売却を依頼できるのは１社のみです。
ただし売主さんが自分で買主を見つけた場合は一般媒介と同様に契約した不動産会社を通す必要はありません。
専属専任媒介契約
売主さんが売却をできるのは１社のみです。
売主さんが自分で買主を見つけても契約をした不動産会社を通さないといけません。
このように３つの媒介契約があり、それぞれに内容も異なってきます。
この３つの媒介契約にはそれぞれレインズ登録義務があります。
媒介契約とレインズ登録
●一般媒介契約：登録は任意。
●専任媒介契約：契約後、７日以内。
●専属専任媒介契約：契約後、５日以内。
これは、売主さんと契約を結んだ宅建業者の義務です。
３、中古マンションの案内（紹介）できないワケ
では、どうして中古マンションでも案内が出来ない物件があるのかを見ていきます。
【中古マンションの案内ができないワケ１】
レインズのお話で見て頂きましたが、一般媒介はレインズへの登録は任意です。
不動産会社の気持ち一つですね。
実際は登録される物件もあれば、登録されない物件もあります。
つまり一般媒介の物件はレインズに登録されない場合、売主さんと媒介契約を結んだ不動産会社しか取り扱いできません。
なぜなら、、、
他の宅建業者に情報がまわらないからです。
専任媒介や専属専任媒介を結んでも５～７日間の登録までの時間があります。
その間は当然、物件の存在は他の宅建業者は知りません。
ちなみに、だまってレインズ登録しない業者も稀に存在します。
なぜ登録しないのか？
専任や専属専任媒介の場合、売主さんからはすでに手数料は確保できています。
自社で買主さんを見つけた場合は買主さんからの手数料も確保できます。
いわゆる手数料の両手報酬というやつです。
他の業者に情報を流さないので独占状態で販売できます。
売主・買主の両方から手数料をもらえるので、そのようなことがおこります。
売却の依頼をする売主さんはレインズの存在自体を知らない人がほとんどです。
自社だけで物件を取り扱うので、幅広く販売活動はできていません。
売主さんへの背信行為にあたりますね。
このような中古マンションは当然、他社はご紹介することができません。
【中古マンションの案内ができないワケ２】
次に物件の囲い込みを見ていきます。
これは以前、大手不動産会社で発覚し報道などで知っている方も多いと思います。
囲い込みとは専属専任、専任で物件を預かった不動産会社が自社でのみ取り扱いたいので、他社が案内を申込んでも断ったり商談中と言ったりして扱わせてくれないことです。
これも売主さんに対する背信行為といえます。
【中古マンションの案内ができないワケ３】
売主さんが業者の場合、マンションを買い取って再販することで利益を上げます。
マンションの買取情報をくれた不動産会社に対して、再販の際もその１社に販売を任せる場合が多々あります。
そのような物件では、販売を任された１社しか取り扱うことができません。
では、上記のように他の不動産会社が案内できない物件の場合はどうすればいいでしょうか？
時々、「内覧したい中古マンションがあるが他社では取り扱えないと言われました。」
このようなご相談をいただきます。
そのような中古マンションは当社でも取り扱いできないことがほとんどです。
内覧をしたい場合は直接、取り扱っている不動産会社に問い合わせる以外はありません。
４、まとめ
多くの中古マンションの場合、どの不動産会社でも取扱いはできます。
しかし内覧できない、取り扱えない中古マンションも存在します。
全く同じ物件は他にはありません。
どうしても１社しか取り扱えない物件が欲しい場合は、直接問い合わせるのもアリかと思います。
当社でもお問合せいただいた物件の１割～２割は取り扱いできません。
お問合せいただいた物件がご紹介可能かどうかはスグにお調べ致します。
お問合せやご相談はお気軽に頂ければ幸いです。😊
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